Оценка офисных (NEW)

Нас часто спрашивают:

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ офиса

Паспортные данные паспорта заказчика либо реквизиты организации;
поэтажный план здания с экспликацией помещений
• Правоустанавливающие документы. Выписка из ЕГРН или договор аренды
• Поэтажный план, экспликация

Информация об обременениях (если права на конкретную коммерческую недвижимость ограничены, это должно быть обязательно учтено при оценке стоимости).

ЧТО ВКЛЮЧАЕТСЯ В ОТЧЕТ?

Допущения и ограничительные условия.
Детальное описание нежилого помещения, а также объема прав (арендуется или находится в собственности).
Перечень использованных методов оценки либо обоснование отказа от некоторых подходов.
Аналитические данные по сегменту рынка недвижимости, к которому относится исследуемое нежилое помещение.
Расчет цены объекта по каждому выбранному методу.
Сравнение полученных результатов, согласование и определение итогового варианта.
Фотоизображение нежилого помещения.
Документы эксперта, который выполнил оценку (данные паспорта, подтверждение членства в саморегулируемой организации и страхования профессиональной ответственности).
Сведения о заказчике с приложением копии паспорта (для физических лиц) или реквизитов (для фирм).

Какие факторы, влияют на стоимость офисных помещений

Расположение: Географическое местоположение офисных помещений остается одним из самых важных факторов при продаже. Офисы, расположенные в престижных районах, близко к деловым центрам, общественному транспорту и другим ключевым объектам, имеют более высокую стоимость.

Площадь: Размер офисных помещений также сильно влияет на стоимость.

Состояние и качество здания: Физическое состояние здания, уровень обслуживания, возраст и состояние инженерных систем (электричество, водоснабжение, кондиционирование воздуха и др.)

Планировка и дизайн: Эффективная планировка, современный дизайн и возможности для настройки помещений под потребности покупателя могут увеличить цену.

Потенциал арендной доходности: Если офис можно успешно сдать в аренду, его стоимость может быть выше благодаря ожидаемому доходу.

Дополнительные расходы: Обслуживание и управление зданием, налоги на недвижимость и прочие дополнительные расходы также могут влиять на итоговую стоимость.

Классификация офисных помещений по категориям "А", "Б", "С", "D"

Категория "А":

Офисные помещения высшего качества.
Просторные и современные помещения с высоким уровнем отделки.
Расположение в центре деловой активности.
Современные коммуникации и оборудование.
Удобные парковка и инфраструктура.

Категория "Б":

Качественные офисные помещения, но несколько менее роскошные, чем категория "А".
Хорошая отделка и оборудование, но возможно, несколько более старомодные.
Удобное расположение с доступом к транспортной инфраструктуре и сервисам.

Категория "С":

Средний уровень офисных помещений.
Базовая отделка и оборудование.
Обычно недалеко от деловых районов, но возможно, с ограниченным доступом к некоторым удобствам.

Категория "D":

Офисные помещения ниже среднего уровня.
Минимальная отделка и возможно, старое оборудование.
Расположение может быть дальше от центральных районов.

Категория "Е":

Очень базовые офисные помещения с минимальной отделкой и оборудованием.
Часто находятся в периферийных районах или вне деловых центров.

Категория "F":

Офисные помещения низкого качества, в плохом состоянии.
Ограниченные условия для работы, невысокая доступность удобств.

Подходы к оценке офисного помещения

Оценка офисных помещений включает в себя различные подходы, которые позволяют определить их рыночную и ликвидационную стоимость, а также стоимость аренды. В зависимости от целей оценки, оценщик может использовать разные методы и их комбинации. Существуют три основных подхода к оценке офисных помещений:

Сравнительный подход: Этот подход основывается на сравнении оцениваемого офисного здания с аналогичными объектами, которые находятся на рынке. Оценщик анализирует сделки сравнимых объектов, учитывая их характеристики, расположение, размер, состояние и другие факторы, чтобы определить адекватную рыночную стоимость оцениваемого здания. Однако этот метод применим в основном для типовых зданий, которые имеют сходные характеристики.
Затратный подход: Затратный подход основывается на определении стоимости замены или восстановления офисного здания с учетом накопленного износа. Оценщик учитывает затраты на строительство или восстановление аналогичного здания на текущий момент времени. Этот метод также учитывает специфику офисного помещения, его привлекательность для арендаторов и востребованность на рынке.
Доходный подход: Доходный подход основывается на потенциальных доходах, которые может принести офисное здание его владельцу. Оценщик анализирует ожидаемые будущие денежные потоки, генерируемые объектом, учитывая арендные доходы, операционные расходы и другие факторы. Этот подход позволяет определить стоимость объекта с точки зрения его доходности и может быть особенно полезным при оценке для целей аренды.

Каждый из этих подходов имеет свои преимущества и ограничения, и опытный оценщик может комбинировать их для получения наиболее точной и объективной оценки стоимости офисного здания.

Подходы к оценке
офисного помещения

1. Сравнительный подход: Этот подход основывается на сравнении оцениваемого офисного здания с аналогичными объектами, которые находятся на рынке. Оценщик анализирует сделки сравнимых объектов, учитывая их характеристики, расположение, размер, состояние и другие факторы, чтобы определить адекватную рыночную стоимость оцениваемого здания. Однако этот метод применим в основном для типовых зданий, которые имеют сходные характеристики.

2. Затратный подход: Затратный подход основывается на определении стоимости замены или восстановления офисного здания с учетом накопленного износа. Оценщик учитывает затраты на строительство или восстановление аналогичного здания на текущий момент времени. Этот метод также учитывает специфику офисного помещения, его привлекательность для арендаторов и востребованность на рынке.

3. Доходный подход: Доходный подход основывается на потенциальных доходах, которые может принести офисное здание его владельцу. Оценщик анализирует ожидаемые будущие денежные потоки, генерируемые объектом, учитывая арендные доходы, операционные расходы и другие факторы. Этот подход позволяет определить стоимость объекта с точки зрения его доходности и может быть особенно полезным при оценке для целей аренды.