Льготный выкуп недвижимости по 159-ФЗ может обернуться серьёзными финансовыми потерями и даже утратой помещения. В последнее время Департамент городского имущества активно создаёт различные препятствия для арендаторов, а также существенно завышает стоимость выкупа объектов.

Почему при аренде у ДГИ арендная ставка будет завышена?

Арендная ставка определяется по итогам аукциона, при проведении торгов инвесторы готовы переплатить за аренду, поскольку при выкупе помещения возможно получить льготную ипотеку на срок до семи лет, также есть инвесторы цель которых в дальнейшем переуступить права аренды, тем кто не разбирается в тонкостях формирования выкупной стоимости.

Обращаем ваше, что при переуступке права аренды (ППА) у третьих лиц важно понимать: вы становитесь владельцем не самого права аренды, а общества с ограниченной ответственностью (ООО), на которое это право зарегистрировано. Это влечёт за собой существенные риски, так как на вас автоматически переходят все обязательства, долги и последствия действий предыдущих владельцев общества.

Приобретая помещение через Департамент городского имущества (ДГИ) или оформляя переуступку прав аренды, вы можете столкнуться со следующими сложностями:

• Штрафные санкции. Наложение необоснованных штрафов из-за невозможности выполнить условия договора
• Технические ограничения. Отсутствие необходимых коммуникаций (водоснабжения, электроснабжения), делающее помещение
• непригодным для использования
• Проблемы с выкупом. Полное отсутствие возможности выкупа помещения или завышение выкупной стоимости
• Процедурные задержки. Необоснованное затягивание сроков оформления выкупа со стороны ДГИ
• Риски перепродажи. ДГИ может продать помещение находящееся в аренде

Штрафные санкции при аренде помещений у ДГИ

При взаимодействии с Департаментом городского имущества (ДГИ) важно строго соблюдать все условия договора аренды, так как нарушение любого из пунктов может привести к значительным финансовым потерям или расторжению договора аренды.

ОСНОВНЫЕ ПРИЧИНЫ НАЛОЖЕНИЯ ШТРАФОВ ССЫЛКА НА СТРАНИЦУ ШТРАФЫ:

• Отсутствие договора страхования
• Нарушение сроков подключения коммунальных услуг
• Несанкционированная субаренда
• Нарушение целевого использования
• Самовольная перепланировка

Арендованное помещение невозможно использовать

Значительная часть объектов, предлагаемых в аренду, относится к неликвидным помещениям, которые ранее уже не смогли освоить предыдущие арендаторы. Несмотря на проведение обязательного осмотра и оформление акта приема-передачи после заключения договора, существует ряд скрытых проблем, которые невозможно обнаружить при первичном осмотре. Пример из практики при подписании акта приема-передачи объект был подключен к электросети, однако как оказалось электричество подавалось по временной схеме, а Россети дали ответ о невозможности выделить мощности. Поскольку помещение оказалось непригодным для использования, договор был расторгнут в судебном порядке.

Помещение нельзя выкупить

При аренде помещения или покупки ППА внимательно ознакомьтесь с лотовой документацией

По действующему законодательству вы можете выкупить помещения после года аренды за исключением объектов из списка №211-ПП от 20 апреля 2017 года, в этом случае срок аренды должен составлять не менее 2 лет, а арендуемый вами объект недвижимости должен находиться в перечне не менее пяти лет.

СОГЛАСНО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ, У ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ЗАПРЕЩЕНО ВЫКУПАТЬ СЛЕДУЮЩИЕ ОБЪЕКТЫ:

• Объекты культурного наследия (памятники культуры) - с 2019 года их приватизация полностью запрещена
• Объекты гражданской обороны:
• Бомбоубежища
• Другие сооружения, предназначенные для гражданской обороны
• Помещения с неузаконенной перепланировкой - до момента официального согласования всех изменений в планировке

Важно отметить: если в помещении была проведена перепланировка, она должна быть официально узаконена и отражена в технической документации. Только после этого возможно рассмотрение вопроса о выкупе такого помещения.

Выкупная цена завышена

Обращаем ваше внимание, что вы будете выкупать помещение не по кадастровой стоимости. После того как вы подадите заявление о выкупе ДГИ инициирует процесс оценки. Оценку будет проводить «независимая оценочная компания» которая выиграла тендер на оценку всех помещений для департамента городского имущества, в 99% случаев такая оценка будет завещана, а для ее снижения придется обратиться в суд .

ДГИ затягивает сроки выкупа

Поскольку при оценке помещения оценочной компанией ДГИ цена будет существенно завышена, для ее снижения потребуется обратиться в Арбитражный суд. Суд назначит независимую оценку, а если ДГИ не устроит результат они подадут апелляционную жалобу, а после этого и кассационную. Выкуп может затянуться на срок до двух лет, а все это время вы будите платить арендную плату, в конечном итоге уплаченную аренду возможно вернуть, но для этого придется инициировать отдельное судебное разбирательство.

ДГИ может продать помещение находящееся в аренде

Яркий пример недобросовестности — ситуация, когда Департамент городского имущества (ДГИ) реализовал на торгах объект, находящийся в аренде, несмотря на действующий запрет на регистрационные действия. Подобные действия ДГИ часто кажутся нелогичными и могут быть расценены как намеренное нанесение ущерба.

Последствия таких решений оказались серьезными: в течение всего периода судебных разбирательств ни арендатор, ни новый покупатель не имели возможности использовать помещение по назначению. Хотя нам удалось оспорить незаконные действия ДГИ в судебном порядке, процесс рассмотрения дела занял значительное время.

Подведем итоги

Взаимодействие с ДГИ при аренде и выкупе недвижимости сопряжено с серьезными рисками. Необходимо тщательно просчитывать все возможные последствия и быть готовым к дополнительным финансовым и временным затратам. Если вы хотите просчитать и минимизировать все риски – обращайтесь к специалистам нашей компании