17.12.2024 депутатами Госдумы были приняты поправки в закон "Об участии в долевом строительстве", который значительно уменьшили возможность взыскания денежных средств за некачественный ремонт с застройщика.
Риски для дольщиков
- Снижение гарантийного срока на отделочные работы до одного года делает невозможным устранение дефектов, выявленных в процессе эксплуатации квартиры за счет застройщика.
- Ограничение ответственности до 3% от цены ДДУ не позволит полностью покрыть расходы на устранение дефектов объекта, если застройщик не выполнит в полном объеме свои обязательства по их устранению.
- Стандарты качества отделочных работ, установленные застройщиком, значительно ухудшат качество работ и материалов.
Основные изменения:
Снижение гарантийного срока на отделку до 1 года
До 8 сентября 2024 года гарантийный срок на отделочные работы составлял 5 лет, что являлось вполне разумным сроком. Теперь, согласно поправкам, в законе: «Гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.»
Безусловно, застройщики воспользуются этой возможностью, поэтому можно предположить, что во всех договорах долевого участия гарантийный срок будет уменьшен до одного года. Однако согласно пункту 5 статьи 19 Закона РФ «О защите прав потребителей». В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, потребитель вправе предъявить продавцу (изготовителю) требования, предусмотренные статьей 18 настоящего Закона, если докажет, что недостатки товара возникли до его передачи потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.
Данная норма указывает нам на то, что гарантийный срок менее 2 лет является оспоримым. Сама возможность оспаривания говорит нам о том, что его нормальная продолжительность должна составлять минимум 2 года, в особенности, когда мы говорим про отделку квартир, поскольку многие дефекты проявляются не сразу, а после начала эксплуатации.
Ответственность застройщиков ограничена 3% от цены ДДУ.
В соответствии с новой редакцией закона: При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
Таким образом Максимальная компенсация за выявленные недостатки, штрафы и пени составляет 3% При покупке квартиры за десять миллионов рублей максимальная компенсация будет составлять 300 000 рублей, в большинстве случаев данная сумма компенсирует лишь малую часть допущенных застройщиком строительных недостатков.
Стандарты качества устанавливаются застройщиком.
С 1 марта 2025 года застройщики смогут регистрировать свои «Стандарты качества отделки», которым должна соответствовать квартира.
В соответствии с новой редакцией закона: «Договор может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки стандарту организации. При этом требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки в стандарте застройщика, не могут быть ниже минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, утвержденных федеральным органом исполнительной власти. В указанном случае стандарт застройщика является неотъемлемой частью договора.»;
Разрешение для застройщиков отступать от технических правил приведёт к значительному ухудшению качества отделки квартир для их будущих владельцев.
Кого затронут изменения?
- Установление собственных стандартов застройщиков начнётся с 1 марта 2025 года, и они будут прописаны в договоре.
- С 1 января 2025 года гарантийный срок на отделочные работы будет составлять 1 год со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иной срок не прописан в договоре.
- Ограничение суммы выплаты в 3% от цены ДДУ распространяется на споры по качеству отделочных работ, обязательства по которым возникли после 1 января 2025 года (даже по ранее заключенным договорам.) Компенсация по старым правилам будет рассчитываться только в случае направления претензии застройщику до 1 января 2025 года.
Выводы
При покупке квартиры с ремонтом от застройщика дольщик берет на себя риск получить некачественный ремонт от застройщика, но при этом без возможности в полном объеме компенсировать свои расходы на устранение недостатков и дефектов, если застройщик не выполнит свои обязательства по их устранению.
Необходимо внимательно читать пункты договора содержащие информацию о сроках гарантии, а также о стандартах производства и приемки отделочных работ.
Для минимализации рисков лучше рассмотреть варианты покупки квартиры без отделки.