Все сделки, связанные с недвижимостью, собственниками которой являются еще и несовершеннолетние граждане, требуют в обязательном порядке одобрения от районного органа опеки. Запрет или разрешение опеки направлены исключительно на недопущение ухудшения жилищных условий ребенка в случае смены места его жительства. Каким же образом принимается столь важное решение?
Опека требует предоставления документального подтверждения одного-единственного факта: недвижимость, покупаемая взамен продаваемой, должна быть дороже той, которую вы намереваетесь продать. Этот принцип является основополагающим для всей логики принятия решений в опеке. Но прямых указаний на метод определения разница в стоимости жилья, вы не найдете ни в одном из официальных документов.
Единственным регламентирующим процедуру документом считается безымянная служебная записка без указания авторства, содержащая перечень документов, разрешающих сделки с недвижимостью в собственности у несовершеннолетних. Один из пунктов явное указание на методику определения стоимости жилья для последующего сравнения. Звучит он так:
«… информация о рыночной стоимости жилого помещения (с учетом сведений из WINNER, или отчет о рыночной стоимости…»
Неизвестный автор документа исключает, таким образом, возможность воспользоваться сведениями о кадастровой стоимости жилья (поскольку она не является рыночной). Также он указывает на базу WINNER (принадлежит одному из агрегаторов данных в сфере жилой недвижимости).
Эта база данных не является официальным источником сведений о предложениях или сделках с недвижимостью. Ко всему прочему, WINNER не скрывает того, что никакой ответственности за размещенный в базе материал не несет, а также размещает бесплатно новые объявления. Таким образом, даже органы опеки могут быть введены в заблуждение, сталкиваясь с фэйковыми объявлениями.
Наши цены
| Вид работ | Стоимость работы | |
|---|---|---|
| Экспертное заключение о стоимости квартиры для опеки | от 2 000 рублей | 1 -2 дня |
| Отчет об оценке квартиры для опеки | от 2 500 рублей | 1 -2 дня |
| Экспертное заключение о стоимости загородного дома, коттеджа для опеки | от 2 000 рублей | 1 -2 дня |
| Отчет о стоимости загородного дома для опеки | от 3 000 рублей | 1 -2 дня |
| Доставка отчета | 300 рублей |
Как быть?
То, что документ старый и неофициальный, подтверждается уже тем, что авторпонятия не имеет о том, что деятельность оценщиков в России уже не подлежит лицензированию. Но сотрудники органов опеки все еще придерживаются именно этой инструкции всякий раз, когда к ним обращается кто-то, планирующий сделку с квартирой, принадлежащей ребенку. Риэлторы, в свою очередь, тем более рады подобной неразберихе, активно помогая родителям «сыграть» на разнице в цене недвижимости при помощи липовых объявлений. Аргументы? Кто лучше родителей знает, что нужно их детям? Они отвечают за их судьбу, вот пускай и решают все сами, без бдительной опеки. И так рассуждают взрослые люди, порой, даже в известных агентствах.
Есть простое решение – порядок рассмотрения обращений должен быть устрожен, а от ненадежных баз, вроде WINNER, пора отказаться в пользу экспертной оценки, с результатами в формате отчета или экспертного заключения. Полноценная оценка недвижимости проводится строго согласно положениям Федерального закона и действующим нормативам ФСО. А экспертное заключение не требует столь подробного исследования, поскольку сама процедура не регламентирована ФЗ, что удешевляет документ и упрощает работу специалистов.
Касаемо потенциальных заказчиков экспертизы, нелишним будет дополнительно уточнить в органах опеки, какой именно документ следует предоставить: отчет о проведенной экспертизе или заключение эксперта. Отчет об оценке рыночной стоимости является официальным документом, сформированным с учетом нормативных требований законодательства РФ и актуального состояния рынка российской недвижимости. В соответствии же с профильным законодательством, регламентирующим деятельность оценщиков, экспертное заключение – также документ, но составленный на основании результатов экспертизы СРО вышеупомянутого отчета.
По мнению большинства работающих в этой сфере компаний, необходимо утвердить новые требования к выдаваемым экспертным заключениям о стоимости жилой недвижимости. Они должны включать:
- непосредственно экспертное заключение от специалиста-оценщика, заверенное подписью и печатью;
- БТИ и правоустанавливающие документы;
- информация об аналогах с сайтов агентств недвижимости;
- пакет документов компании-оценщика.
Подобное заключение не только дает исчерпывающее представление о конкретной квартире, но и формируется в течение пары часов. Стоимость документа составляет порядка 3-5 тысяч рублей.
Оценка возможна с выездом или по документам. Расчет стоимости с фото-фиксацией, а также детальным анализом всех обстоятельств, как то: близость к транспортной инфраструктуре, замер (планы БТИ не всегда актуальны), состояние отделки и пр. проводится только на основании объективных данных, собранных лично специалистом. Срок подготовки отчета – несколько дней. Отчет в краткой форме и без обязательного выезда (на основании предоставляемого заказчиком пакета документов) формируется быстрее, и его стоимость на порядок демократичнее, чем очная работа эксперта-оценщика.