Главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров – характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного соглашения.

Что касается физических характеристик, то под ними обычно понимают:

• общую площадь помещений;
• месторасположение арендуемого объекта;
• расстояние до крупных транспортных узлов;
• уровень развитости инфраструктуры;
• состояние прилегающих площадей.

В большинстве случаев на рынке можно найти множество предложений со схожими характеристиками, что позволяет провести аргументированное сравнение. Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в старинных зданиях с нестандартной планировкой, или производственные помещения со специфическим оснащением. В таких случаях понадобится более глубокая экспертиза.

Аналогичным образом сравниваются условия арендного соглашения. Для типовых ситуаций, например, аренда на 1 год с возможностью пролонгации и без дополнительных ограничений – используется прямое сравнение с аналогичными объектами на рынке. Если же прописаны экзотические условия (например, аренда на 20 лет), то напрямую сравнивать нельзя. Следует рассчитать поправочный коэффициент, который может достигать 10% и более от итоговой ставки. В качестве аналога для сравнения берутся наиболее близкие предложения на рынке по условиям аренды и техническим характеристикам.

• Класс объекта.
• Расположение арендуемой недвижимости.
• Физические характеристики: площадь, этаж, отдельно расположенное здание или помещение.
• Удаленность от объектов инфраструктуры.
• Наличие мебели, техники.
• Дополнительные требования собственника к арендатору: необходимость вносить коммунальные платежи, ремонт за свой счет и т. д
• Уровень оснащения, особенности коммуникаций.

• выписка из ЕГРПН;
• технический паспорт (при наличии);
• экспликация и поэтажный план;
• свидетельство о регистрации права (при наличии);
• и иные документы.

ПТС — Паспорт транспортного средства;

СТС — Свидетельство о регистрации транспортного средства;

Паспортные данные заказчика оценки;