Москва,  Сокол

Ленинградский пр-т, д.80, корп. 16, офис 504

Схема проезда

Работа офиса - пн-пт с 10:00 до 19:00
Прием звонков - пн-вс с 09:00 до 23:00

Наши документы

Документы, свидетельства и сертификаты

Оценки стоимости склада: методы и факторы

Склад — помещение для хранения какого-либо имущества. Однако склад подразумевает под собой не только помещение, но и территорию или целое здание, а также комплекс помещений. Одновременно с хранением ценностей имущественного характера, склады считаются комплексным понятием, оказывающим услуги по хранению. Они обладают конкретной структурой, условно делятся на зоны различного назначения и с разных оборудованием.

Для определения цены склада используются различные методы и способы. Чтобы верно использовать метод, который наиболее точно будет выражать стоимость склада, необходимо сформулировать все характерные причины, влияющие на данную цену.

Стоимость оценки склада

Вид услуги Стоимость Срок выполнения
Экспертное заключение о стоимости склада 5 000 рублей От 1 дня
Оценка стоимости складских помещений при выкупе у ДГИ От 7 000 рублей 3-5 дней
Оценка арендной ставки складских помещений От 7 000 рублей 3-5 дней
Оценка склада до 100-500 кв. м От 10 000 рублей 3-5 дней
Оценка склада до 500-1000 кв. м От 12 000 рублей 3-5 дней
Оценка склада до более 1000 кв. м От 15 000 рублей 3-5 дней

Факторы влияющие на стоимость склада

Главными факторами, влияющими на стоимостные показатели склада, являются следующие свойства:

  • площадь объекта, в том числе площадь застройки;
  • тип здания;
  • год постройки (ввода в эксплуатацию);
  • район размещения объекта;
  • автотранспортная доступность, качество подъездных путей;
  • техническое состояние объекта;
  • качество внутренней отделки;
  • присутствие вспомогательных помещений при складе;
  • наличие охраны и системы видеонаблюдения;
  • наличие и качество системы инженерных коммуникаций и т.д.

В каких случаях заказывают оценку стоимости склада, основные причины?

Причин, по которым заказывают оценку склада, очень много. Большинство случаев, по которым заказывают оценку склада схожи с любой другой коммерческой недвижимостью. Но есть некие особенности.

Определение стоимости склада. Подходы и методы оценки цены склада.

Определение стоимости объекта основывается на определенной методологии и имеет определенные требования к выполняемым расчетам.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчёт стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости недвижимости.

Принято выделять 4 группы оценочных принципов:
1. принципы, основанные на представлениях потенциального собственника: полезность, замещение, ожидание;
2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости: вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение;
3. принципы, обусловленные действием рыночной среды: спрос и предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды;
4. принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Так как склад является объектом недвижимости, то предполагает использование одного или нескольких подходов при оценке с обоснованием конкретного применения. Определение стоимости склада проводится в рамках тех же оценочных методов.

Традиционные подходы определения стоимости недвижимости — это затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости, как средневзвешенная.

Так как склад — это не только «обобщенно» объект недвижимости, но и «частный вид» коммерческой недвижимости, то имеет свои особенности в отличии от оценки других объектов недвижимости. Это характеризуется тем, что коммерческая недвижимость способна приносить доход.

Использование затратного подхода в оценке склада

Данный подход основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Он основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Любой из этих методов подразумевает в зависимости от конкретных условий определение либо полной восстановительной стоимости имущества, либо стоимости замещения.

При всех вышеуказанных методах оценки полученную стоимость оцениваемого объекта необходимо привести к существующему уровню сметных цен. Переход осуществляется путем индексации от цен уровня базисного периода к ценам на дату оценки.

Использование сравнительного подхода в оценке склада

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую платит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рассматриваемый подход можно применять лишь в том случае, если имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи объектов недвижимости, которые по параметрам и рыночным условиям на дату оценки идентичны с оцениваемым. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем.

Таким образом при развитом рынке таких объектов недвижимости, как складов, применение сравнительного подхода отражает реальную стоимость объекта оценка. Однако, для складов, как и другой коммерческой недвижимости, данный подход лишь определяет вероятную стоимость, потому что экономические характеристики объектов, определяющих стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.

Наиболее часто, в частности при оценке склада, применяется метод сравнительного анализа продаж, так как опирается на небольшое число рыночных сделок с объектами сравнения с учетом ценообразующих факторов. В то время, как метод моделирования рыночного ценообразования применяется при массовой оценке государственного управления (например, при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества).

Использование доходного подхода в оценке склада

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования склада и возможной дальнейшей его продажи. Данный подход подразумевает оценочный принцип ожидания.

Оба метода доходного подхода применимы для определения стоимости склада, при этом чаще всего используется метод капитализации дохода. Данный метод также включает в себя определение стоимости арендной платы за пользование складом (сравнительный подход) для дальнейшего определения стоимости оцениваемого объекта. Д

Доходный подход является трудоемким, но вместе с тем, для определения стоимости коммерческой недвижимости, а именно склада, имеет преимущественный характер в связи со специфичными особенностями данных объектов недвижимости.

Склад является довольно объемным и многозначительным понятием. При этом он играет важное значение для субъектов, владеющих ими: для эффективной работы фирмы, при рациональном ведении погрузочно-разгрузочных и складских работ, при обеспечении сохранности материальных ценностей, для формирования уровня логистического сервиса и другое использование. Эффективное использование склада позволяет использовать в полной мере имущественный потенциал.

Таким образом, склад — важная хозяйственная задача, так как с помощью него производится оптимальная технология хранения и перемещения груза, что позволяет рационализировать деятельность многих сфер.

Для целевого использования склада необходима точная оценка, проведение которой предполагает использование различным методов оценки. В зависимости от конкретного объекта (характеристик склада и его использования, целей), применяется конкретный метод, наиболее полно отвечающий данным требованиям. В целом, затратный метод реже всего используется в оценке склада, как и любого объекта коммерческой недвижимости, так как дает наименее надежную оценку стоимости. В сравнительном подходе метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов. Чаще всего главным методом оценки стоимости склада выступает доходный, так как склад, как объект коммерческой недвижимости подразумевает получение доходов от его использования.

Индекс цитирования